Bien comprendre la fiscalité de l'investissement en SCPI

L'investissement dans une SCPI comme bien d'autres placements financiers sont taxés par l'Etat. Mais le fonctionnement d'une SCPI est un peu particulièr, c'est pourquoi nous vous expliquons ici dans le détail, quelle est la fiscalité d'une SCPI, qui est taxé, quand et comment ? Et pour appronfir encore plus le sujet, nous vous conseillons de visiter cette page web : https://www.valofi.com/placements-financiers/fiscalite-scpi/

fiscalité SCPI

Qui est imposé dans une SCPI ?

La première chose à savoir est qui est imposable au sein d'une SCPI ? Ce n'est pas la SCPI elle-même mais bien les investisseurs qui détiennent des parts.


De quelle manière sont taxés les investisseurs d'une SCPI ?

L'imposition des revenus fonciers

Lorsqu'on achète des parts d'une SCPI on devient propriétaire d'un certain pourcentage de différents biens immobiliers gérés par une société de gestion. Ces biens immobiliers sont tous loués et vont donc rapporter des loyers. L'investisseur va toucher un pourcentage de ces loyers à la hauteur de son investissement. Le revenu foncier qu'on appelle également "revenu locatif" provenant des loyers encaissés par les investisseurs, est le premier type de revenu qui sera imposable.

L'imposition des plus-values

Un propriétaire de parts dans une SCPI va aussi à terme revendre ses dites parts, afin de réaliser un éventuel bénéfice sur son investissement. La plus-value générée par la revente de ses parts sera elle aussi un revenu imposable au titre des revenus financiers cette fois-ci.

Comment sont taxés les revenus fonciers ?

Chaque année la société de gestion de la SCPI est obligé de communiqué à chaque investisseur le montant imposable de ses revenus fonciers. Il s'agit de la soustraction entre les loyers encaissés et les frais de gestion. Cette somme finale sera soumise à l'impôt sur le revenu. Il existe cependant deux régimes différents auxquels peuvent prétendre les investisseurs d'une SCPI :

Le régime micro-foncier

Ce régime un peu spécial est accessible aux investisseurs qui respectent les règles suivantes :

  • Détenir un bien locatif nu en dehors de la SCPI
  • Obtenir un revenu foncier brut de moins de 15 000€ qui inclut les revenus des biens investis dans la SCPI et ceux de son autre investissement locatif personnel
  • Ne pas jouir d'un avantage fiscal de l'Etat concernant ses investissements (Pinel, Malraux, LMNP ...)

Le régime réel

Pour tous les investisseurs qui ne gagnent pas plus de 15 000€ brut par an en termes de revenus fonciers peut prétendre au régime réel qui est en fait le régime classique d'imposition. Les revenus sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux.

Comment sont taxés les revenus financiers et les plus-values ?

Les revenus financiers peuvent provenir des intérêts perçus par les investisseurs qui ont placé un peu d'argent dans la trésorerie de la SCPI. C'est une option que propose également la SCPI pour ceux qui souhaitent attendre avant d'acquérir des parts.

Dans cette situation, l'investisseur est également soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. S'il se trouve dans la tranche des 30% ou plus alors il pourra choisir le régime de la flat tax en vigueur depuis 2018. Sinon il s'agira du système classique, le même que pour les revenus fonciers.

Concernant les plus-values générées lors de la revente de ses parts, l'imposition est plutôt forte : 19% d'impôt et 17,2% de prélèvements sociaux. Cependant la fiscalité de la SCPI est plutôt avantageuse sur le long terme. En effet, plus l'investisseur conserve ses parts longtemps et plus il obtiendra d'abattements au niveau de l'impôt et des prélèvements sociaux.
Voici le détail de cet avantage fiscal :

  • 6% d’abattement sur l'impôt entre la 6ème et la 21ème année
  • 4% d’abattement sur l'impôt entre la 22ème et la 30ème année
  • 1.65% d’abattement sur les prélèvements sociaux entre la 6ème et la 21ème année
  • 1.6% d’abattement sur les prélèvements sociaux entre la 22ème année
  • 9% d’abattement sur les prélèvements sociaux entre la 23ème et la 30ème année

Le plus gros avantage fiscal de la SCPI revient aux investisseurs qui conservent leur parts pendant au minimum 30 ans. Dans ce cas précis, l'intégralité des plus-values seront totalement exonérées de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux !

Retour en haut